Чи можна зняти заборону на відчуження майна?

«У 1999 році ми з жінкою придбали будинок, однак коли я звернувся до нотаріуса з проханням скласти договір дарування своєї частки будинку на користь дружини, то отримав відповідь, що це неможливо зробити через наявну в реєстрі обтяжень нерухомого майна заборону відчуження згідно з рішенням суду щодо попереднього власника. Скажіть, будь ласка, чи можу я якимось чином зняти цю заборону».

Насамперед слід з’ясувати зміст обтяження. Якщо йшлося про заставу нерухомого майна внаслідок майнових зобов’язань попереднього власника, то обов’язковим є встановлення факту відсутності або наявності боргу попереднього власника. Також треба дослідити, чому при купівлі вами будинку в 1999 році нотаріус при посвідченні договору не з’ясував наявність цієї заборони згідно з діючими на той момент реєстраційними базами даних таких обмежень. Якщо майнові зобов’язання попереднього власника відсутні (наприклад, погашені), однак через ряд причин заборону не було знято, можна сміливо звертатися до суду про скасування обтяження, залучивши стороною також попереднього власника та кредитора. Якщо ж зобов’язання не погашено, то, відповідно до законодавства, продавець не мав права продавати вам будинок і договір купівлі-продажу цілком може бути визнаний судом недійсним на вимогу кредитора. Також зареєстроване обтяження зберігає силу й для нового власника та можливих третіх осіб, які через певні обставини набудуть у майбутньому право власності на будинок. Тому в вашому випадку можна як перший варіант виплатити борг колишнього власника перед кредитором, тим самим знявши обтяження виконанням грошового зобов’язання згідно з договором, що був забезпечений обтяженням. Якщо вдасться назбирати докази того, що продавець будинку знав про існування заборони, але приховав це від вас як покупця, суму втрачених коштів (спричинених збитків) можна буде повернути через суд. Другий варіант – визнати договір купівлі-продажу недійсним у судовому порядку та зобов’язати продавця повернути кошти, отримані від продажу нерухомості. Інколи варіантом може бути визнання недійсним договору, за наслідками укладення якого виникло саме обтяження, однак важливо з’ясувати причини пропуску строку позовної давності та наявності підстав для визнання недійсності договору. Тобто цей варіант є наймеш вірогідним, але не менш дієвим. У будь-якому випадку визначальним для скасування обтяження є відсутність боргу продавця будинку. Яким чином можна довести таку відсутність, обирати вам і вашому юристу відповідно до фактичних обставин справи та економічної доцільності.

     Віталій БУРИШИН,
адвокат