Продаж квартири поза бажанням

«Моя 79-річна бабуся, яка не розуміє, що робить, продала квартиру, де мешкає, чужій особі без нашого відома та відома нашого батька (свого сина). Поясніть, чи законний такий продаж та чи можна повернути помешкання».

Цивільний кодекс серед основоположних принципів виокремлює свободу договору. Відповідно до цього принципу, кожна особа, маючи цивільну дієздатність, вправі самостійно та вільно розпоряджатися своєю власністю. Так само цивільним законодавством визначено принцип презумпції правомірності правочину, згідно з яким договір вважається правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. У вашому випадку, відповідно до закону, правочин з продажу бабусею своєї квартири є правомірним, допоки судом не буде встановлено інше.

Для відновлення справедливості бабуся вправі звернутися до суду з позовом про визнання договору купівлі-продажу недійсним, оскільки на момент вчинення правочину, тобто укладення договору, вона не усвідомлювала значення своїх дій та (або) не могла керувати ними. Однак для обґрунтованості позовних вимог слід пред’явити до суду належні докази, які засвідчили б факт неусвідомлення продавцем своїх дій та (або) неможливість керувати ними. Доказами цього, наприклад, є діагностована психічна або фізична хвороба продавця, обставини раптового та (або) непередбачуваного характеру, з появою яких у продавця виник розлад здоров’я (наприклад, підписання договору під впливом речовин, що викликали стан алкогольного або наркотичного сп’яніння, тощо). Залежно від обставин справи, слід також заручитися висновками компетентних експертів. Якщо ці обставини будуть доведені, суд матиме підстави визнати такий договір недійсним. Якщо бабуся буде визнана недієздатною після підписання договору, то особою, яка має право звернутися до суду з позовом про визнання договору недійсним, є її опікун. Процедура доказування така сама, як було описано вище.

Разом з тим результати прийнятого судом рішення про визнання недійсним договору тягнуть за собою ряд негативних наслідків та сторін спору, а саме для нотаріуса, що посвідчував договір купівлі-продажу, адже він, відповідно до законодавства, перевіряв дієздатність особи продавця в момент підписання договору. Наслідком для нотаріуса може бути позбавлення його права займатися нотаріальною діяльністю. Так само негативні наслідки можуть настати для особи покупця, бо якщо судом буде встановлено, що вона знала про безпорадний стан фізичної особи продавця у момент укладення договору, то з неї можуть стягнути моральну шкоду, спричинену продавцеві. Якщо такий фізичний стан є наслідком умисних дій покупця, то можливе його притягнення до кримінальної відповідальності. Саме тому ситуація потребує належного представництва інтересів позивача компетентним юристом (адвокатом), який не зважатиме на можливість виникнення резонансних обставин та доведе справу до логічного завершення.

Віталій БУРИШИН,

адвокат