Проблемі питання ОСББ – чи реально їх вирішити?

Попри те, що ОСББ мали створити ще до 1 липня 2016 року, а ЖРЕРи ліквідувати, багато об’єднань перебувають ще на стадії створення й зіштовхуються з великою кількістю проблемних питань. І майже в кожному другому новому ОСББ є нагальні ситуації, які потребують вирішення. Ми спробуємо розглянути деякі з них та можливості їхнього розв’язання.

Комерційна оренда

Приміщення в оренду можуть здаватися лише рішенням загальних зборів жильців будинку. Хоча в ОСББ різні правила, але в стандартному примірному статуті зазначено, що 2/3 мешканців мають підтримати здачу того чи іншого приміщення в оренду. Зокрема законодавством передбачено, що здача приміщень ОСББ в оренду третім особам не оподатковується. Олександр Волосянський, керівник громадської організації «Закарпатський центр підтримки ОСББ», розповідає, що на практиці це ще потрібно довести податковій, а нотаріально оформлений договір оренди з фіксованою ціною є обов’язковим. Гроші, отримані з оренди, ідуть на рахунок ОСББ і використовуються для потреб будинку.

Але частенько зустрічаються випадки, коли наймачі комерційних квадратних метрів через певний час відмовляються платити. Що з ними робити і чи є якісь законні методи отримати свої гроші?

Олександр Волосянський зазначає, що такі речі мають передбачатися самим договором оренди: якщо людина понад 3 місяці не сплачує оренду, то власник має право в односторонньому порядку розірвати договір і відповідно вносить письмову вимогу звільнити приміщення в конкретно визначений термін. Якщо орендар не погоджується, тоді вже потрібно в судовому порядку зобов’язати його звільнити займане приміщення та повернути борг.

До прикладу, в одному з ОСББ Ужгорода, що по вулиці Лобачевського, прийняли цікаве рішення: якщо мешканці не сплачують внески з утримання будинку та прибудинкової території понад 3 місяці, в ОСББ виникає право відімкнути їх від електропостачання. Усі мережі, які знаходяться в межах будинку, перебувають на балансі ОСББ, яке є їхнім власником і відповідно має право доступу до них. Якщо мешканець не сплачує кошти, а до тарифу включено і ремонт усіх цих мереж, то об’єднання не може підтримувати їх у нормальному стані. Пан Олександр каже, що попри те, що ці заходи жорсткі, вони є законними і в згаданому ОСББ 100% сплата.

Ярослав Сайкевич, голова об’єднання «Прогрес-40», яке знаходиться на пр. Свободи, розповідає, що до його будинку прилягає ряд магазинів комерційної оренди, викуплені приватними підприємцями ще до створення ОСББ. Власники здають їх в оренду і платять не як за комерційний об’єкт, а такі самі кошти, як і жильці, – 1 грн за кв. м. Але навіть при цьому є декілька «сумлінних неплатників».

«На сьогодні я ще не вирішив, що робити з «комерційними боржниками», але вже консультувався стосовно цього питання з податковою. Там мені повідомили: якщо підприємці не сплачують кошти в ОСББ, то повинні показати в річному звіті наявність додаткового блага, тобто вони нам не заплатили, зекономили і з цих грошей мали сплатити податок. Якщо ж не зробили цього, то в обов’язковому порядку повинні сплатити штраф в розмірі 1700 гривень. На мою думку, їм вигідніше сплачувати внески в ОСББ, але це їхнє рішення», – наголошує Ярослав Сайкевич.

Звісно, є заборгованості також у звичайних жильців, але всі намагаються вчасно сплачувати, а керівництво ОСББ входить в їхнє становище, бо життя тепер важке і комунальні платежі тягнуть левову частку доходів громадян.

«Зрештою все працює на основі домовленостей, адже в нас спільні комунікації, одні без інших не матимуть тієї ж електрики, води. Підприємці платять, як звичайні жильці, але у випадку форс-мажорної ситуації чи якоїсь поломки вони одразу оперативно надають потрібні кошти. До прикладу, коли нещодавно треба було змінити кран, один з підприємців домовився, викликав майстра і розрахувався – проблему вирішено. Це краще, ніж вони платили б на 50 копійок більше», – додав пан Ярослав.

Правовідносини з постачальниками послуг

Однією з проблем ОСББ є також їхні правові відносини з іншими органами місцевого самоврядування та постачальниками послуг. Так, відповідно до законодавства, ЖРЕРи мали передати картотеки форми А та Б про кількість прописаних осіб до 1 квітня 2016 року у виконкоми міських рад. Олександр Волосянський розповідає, що це зробили по всій Україні, але Ужгород став винятком: мешканці, які створили ОСББ, вимушені брати довідки не у своїх об’єднаннях, а в колишніх ЖРЕРах, і сплачувати додаткові кошти. Плюсом у цій ситуації є те, що вихід можна знайти самостійно. Жильці відновлюють картки або заводять нові, єдине, що це займає трохи більше часу.

Зокрема пан Олександр заявляє, що ЖРЕРи всіма силами прагнуть дезорганізувати створення ОСББ, адже вони отримують з цих будинків прибуток. Яскравим прикладом є те, що з моменту появи нового об’єднання ЖРЕР протягом трьох місяців має передати йому технічну документацію та картосхеми мереж, але на практиці комунальні організації затягують цей процес, хоча, згідно із законом, якщо вони не надали таку інформацію, то протягом 6 місяців повинні відновити всю документацію за власний кошт.

Окремим проблемним пунктом є відносини із «Закарпаттяобленерго», що постачає електрику для освітлення сходових майданчиків, підвалів, вуличного освітлення під’їздів та ліфтів. Досить часто виникає проблема, коли ЖРЕР, який існував перед ОСББ, не сплачував кошти, і цей борг Ужгородський МРЕМ намагається перекинути на об’єднання співвласників.

До прикладу, жильці ОСББ на вулиці Можайського, 3 зараз мають платити різницю між показами загального лічильника та сумою, спожитою в окремій квартирі. Доходить до 15 тис. грн щомісяця, хоча реально ця цифра має сягати максимально 500 грн. Через це жильці загрузли у величезній борговій ямі. Проблема полягає в тому, що вони підписали договір з МРЕМ, перед тим його уважно не прочитавши, тож не розуміли, на що йдуть. Наразі ОСББ перебуває в процесі переговорів з МРЕМ про відтермінування боргів і підписання нового договору. Керівник громадської організації «Закарпатський центр підтримки ОСББ» наголошує: якщо подібні питання не вирішуються мирним шляхом, то слід звертатися до суду.

Каналізація та дах

Це найбільш нагальні проблемні питання більшості старих будинків, до яких належить й ОСББ «Прогрес-40», що нараховує 144 квартири. Його голова Ярослав Сайкевич розповідає: «Є три точки, де каналізація постійно забивається. Підвали регулярно «плавають» у фекаліях, а все викачувати ми маємо за власний рахунок. Хоч щотижня приїжджає водоканал і чистить підвали, але ефект такі роботи дають недовготривалий».

Ця проблема існує вже роками, жильці вважають, що водоканал за власний рахунок має поміняти каналізаційні труби на вулиці, адже це буде все одно дешевше, ніж кожного тижня викликати машину й витрачати ті ж самі державні кошти. Попри це, водоканал відсторонюється від вирішення проблеми і готовий допомагати тільки при очистці.

Ще одна глобальна проблема цього ж ОСББ – його дах перебуває в аварійному стані. Жильці вже не сподівалися перезимувати цьогоріч у власних квартирах.

«На нашому даху десь 15 балок, підпертих дровами, одна з них центральна, тобто нам потрібно міняти не тільки дах, а й усю систему балок. Орієнтовний кошторис такого ремонту – близько 2 млн грн. Ми вже зверталися до Ужгородської міської ради з проханням посприяти у вирішенні проблеми й виділити кошти на ремонт, але поки що все без змін. Грошей немає, і нам радять шукати їх в іншому місці», – наголошує пан Ярослав.

Тож, як бачимо, проблем дуже багато, а вирішити їх важко. Для цього потрібно йти на компроміси і знаходити прийнятні для всіх сторін шляхи подолання складних ситуацій. Сподіваємося, жильців таких «нещасливих» ОСББ почують і спробують їм допомогти.

Вікторія КОПИНЕЦЬ